Loïc BONNEVAL, François ROBERT, L’immeuble de rapport. L’immobilier entre gestion et spéculation. Lyon 1860-1990.

Renens, Presses universitaires de Rennes, 2013, 244 p.

par Danièle Voldman  Du même auteur

L’immeuble de rapportLoïc Bonneval. L’immeuble de rapport: L’immobilier entre gestion et spéculation, Lyon, 1860-1990 Rennes,Presses universitaires de Rennes, 2013,244 p. Partant du constat que « l’immeuble de rapport devient la forme urbaine dominante en France au XIXe siècle et durant la première moitié du XXe » (p. 11), les auteurs livrent une étude minutieuse des rapports entre les propriétaires et les locataires de quelques immeubles lyonnais pendant un siècle et demi (1860-1990). Cette réflexion sur les mécanismes des marchés immobiliers s’appuie sur les archives d’une exceptionnelle longévité du cabinet d’un des plus anciens administrateurs de biens lyonnais (appelé régie), ouvert dans les années 1870 et toujours en activité aujourd’hui. Ainsi, à travers le suivi de la gestion d’un groupe d’immeubles construits avant 1900 (type de travaux effectués, niveau des loyers, perception et recours contre les impayés, évolution de la structure des appartements par réunion ou division, ventes et achats…), ils analysent l’ensemble des facteurs de rentabilité de l’investissement dans l’immobilier.

Une des grandes qualités de l’ouvrage est sa prudence dans l’interprétation des résultats et des conclusions avancées. Les auteurs ne manquent jamais de rappeler la spécificité de leur échantillon, tant par sa position en centre-ville que par l’aisance de ceux qui les possèdent et les mettent en régie. Les biais possibles pour l’ensemble des calculs proposés (début et durée des gérances, montant des fortunes des propriétaires et des loyers payés par les locataires, prix de l’immobilier, taux de rentabilité…) sont toujours évoqués, comme le fait qu’il s’agit de Lyon et non de l’ensemble de la région, voire du territoire. Cela ne les empêche par d’affirmer que l’étude des immeubles de rapport lyonnais permet de nuancer les approches nationales et surtout parisiennes pour lesquelles les sources sont plus nombreuses. S’y ajoute le soin apporté à expliquer les méthodes employées avec des encadrés explicatifs pour les questions techniques.

Bonneval et Robert reviennent à plusieurs reprise sur les trois apports de leur démarche longitudinale : le premier concerne les modalités de mesure des indicateurs économiques. Le suivi au plus près d’un ensemble d’immeubles dont on connaît les caractéristiques et les évolutions confère une fiabilité aux indices calculés, y compris ceux portant sur des aspects peu connus, comme les loyers commerciaux. Cela permet de voir précisément comment les travaux d’entretien ont été sacrifiés par les propriétaires pour maintenir le revenu locatif, en période de crise économique ou de réglementation des loyers. Le deuxième concerne les mobilités résidentielles. Les régimes de protection des locataires accroissent notablement la durée d’occupation, avec une augmentation des sous-locations et de l’hébergement qui concernent un cinquième des logements après 1914. Le troisième apport touche à l’appréhension de la multiplicité des comportements économiques et patrimoniaux mis en œuvre par les propriétaires.

Ce travail est d’abord l’occasion de mieux connaître une profession qui a commencé à se structurer au début de la Troisième République, parallèlement à l’organisation syndicale des propriétaires immobiliers. Il montre la forte corrélation entre le type d’immeuble géré, décliné en quatre catégories, grands ou petits immeubles haussmanniens, grands ou petits immeubles anciens, et la sociologie des propriétaires. Si la plupart se recrute dans la moyenne bourgeoisie lyonnaise, plutôt chefs d’entreprise, professions libérales, artisans et commerçants, l’étude fine montre les phases d’ascension des rentiers d’abord au détriment des petits propriétaires, essentiellement artisans et commerçants dans la première moitié du XIXe siècle, puis face aux entrepreneurs. Il met également en lumière les relations complexes entre les administrateurs de biens et les propriétaires dans lesquelles joue une confiance ancrée dans leur proximité sociale.

Ensuite, une large partie de l’ouvrage est consacrée à une réflexion sur l’économie des loyers, titre de sa deuxième partie. Le ressort de l’argumentation est une vérification de l’affirmation communément répandue selon laquelle l’arrêt de la construction et de l’entretien des immeubles à partir de la réglementation des loyers en 1914 puis, selon une logique différente en 1948, explique la crise du logement pendant les décennies allant de 1920 à 1960. Leurs conclusions sont balancées. Si cette réglementation, vivement critiquée par les propriétaires qui y voyaient une atteinte au droit de propriété, a joué son rôle dans la crise du logement, les stratégies des propriétaires vis-à-vis de leurs investissements immobiliers ne se font pas uniquement en fonction des réglementations. S’y ajoutent des traditions familiales et patrimoniales, l’immeuble étant « une marchandise échangeable sur un marché, un bien patrimonial et le produit d’un placement » (p. 151). Les auteurs nuancent donc l’idée selon laquelle la rentabilité s’est effondrée du fait de l’encadrement des loyers ou plus précisément de l’écart entre l’évolution des charges et celle des loyers car celle-ci, déclinante avant 1914 s’est accrue ensuite. « Si les loyers sont dépendants des différents régimes les encadrant, sans y coller totalement, ils sont encore plus marqués par la conjoncture économique. Dans le contexte de l’entre-deux-guerres, il devient intéressant pour le locataire d’allonger sa durée d’occupation du logement ou de sous-louer pour conserver les avantages offerts par les baux réglementés. Les régimes réglementaires successifs se sont accompagnés d’une codification des rapports de location et en particulier de la répartition des charges récupérables auprès des locataires, se substituant aux usages, parfois écrits de la fin du XIXe siècle » (p. 147). La même prudence concerne la part des loyers dans les budgets populaires, en discussion parmi les experts tout au long du XXe siècle depuis les travaux fondateurs de Maurice Halbwachs.

Enfin, l’ouvrage fait la part belle aux « histoires d’immeubles » à travers de nombreux exemples reconstitués grâce aux papiers de l’administrateur. La vie des immeubles comme celles des familles propriétaires ou occupantes y dessinent des trajectoires ponctuées par les héritages, les achats, les ventes, les indivisions, les mises en copropriété. Ainsi, « à travers le suivi d’un échantillon d’immeubles, on restitue la diversité des rapports sociaux et économiques qui se sont noués autour du logement entre la fin du XIXe siècle et le milieu du XXe. Bien qu’ils ne soient pas représentatifs de l’ensemble du parc immobilier d’une grande ville comme Lyon, mais plutôt de la fraction stable et élevée de ce parc, à destination des catégories moyennes et supérieures plutôt que populaires, ces immeubles sont emblématiques de cette forme spécifique que représente l’immeuble de rapport » (p. 209).

Les spécialistes d’histoire sérielle et quantitative trouveront dans ce livre, riche et bien mené, des mises en garde méthodologiques stimulantes. Les historiens du logement, eux, y puiseront longtemps des éléments pour alimenter leurs réflexions.

Danièle Voldman.



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